多地已尝试以房养老 严峻人口老龄化形势下良招
2013年09月16日 10:05来源：新华网
随着中国社会老龄化的迫近，“421”模式的中国当代家庭：4个老人、一对夫妻、一个孩子。多地针对这一问题开始谈到养老方式，以房养老成为一种折中的选择。
据中国之声《新闻纵横》报道，随着中国社会老龄化的迫近，“421”模式的中国当代家庭：4个老人、一对夫妻、一个孩子。让“上有老、下有小”五个人的照顾责任都摊在了夫妻两人的身上。我们伤感地说，也许“如果有一天，我老无所依”不再仅仅是歌词里的事情。越来越多的人开始担忧自己的养老问题。
如何能不给子女过多的负担，又能让自己年老后得到基本的养老保障，成为很多人考虑的问题。眼下，“留下房子抵押，金融机构为你养老”，作为一种新型养老方式，因为国务院近日下发的的细则文件，“以房养老”再次成为社会关注焦点。
日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式时间表。
通过“以房养老”试点，既盘活了老人沉睡的不动产，也解决了老人养老资金难题。这种“以房养老”的新方法，距离老年人究竟有多远? 我国正面临严峻的“老龄化”问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿;2025年，这个数字会突破3亿。“如何养老”是每一个中国人都要思考和担心的问题。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，简单说就是“以房养老”，老人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金，房主去世后，房产归金融机构所有。中国房地产协会副会长孟晓苏认为，这种发源于美国上世纪八十年代的养老模式，我们可以借鉴。
中国老年群体是一个有房产但相对贫困的群体，相对他们相对低下的退休金，房产就是一个固定的量，能不能把房产盘活，供老人养老支用?
“以房养老”的模式，其实在我国也并非新鲜事物，南京、上海、北京等地的个别金融机构曾自发兴起尝试，南京的一些老年公寓要求，凡在当地有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。某股份制银行零售业务部负责人告诉记者，他们也推出了以房产为抵押的金融服务。
负责人：贷款额度可能要看他的房子评估价值，我们一般按照房屋评估价70%左右做一个抵押率，我们现在也是按照每个月给客户最多两到五万元。
然而，在这几年的实际运行中，“以房养老”市场规模并不大，除少数金融机构开展外，大多机构仅仅在观望。即使已经开展这项业务的银行，也是申请者寥寥无几。针对这样的新业务，很多老人也是顾虑重重，不敢轻易把房产抵押出去。
市民1：我跟儿子住在一起，我的房子抵押给银行，儿子住什么房子呀，这个房子的事情。很复杂的。
市民2：我也有儿有女，他们说实在的话，还眼巴巴看着我的房子，我不能把这个房子抵押给银行之后，我生活水平提高了，可以得到银行利息了，等我百年之后，房子给银行收走了，我的孩子不得骂我啊。
对于“以房养老”的金融模式，老人不信任，金融机构也不并放心。对银行、保险公司来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。此外，如何确定“倒按揭”利率也是难题，贷款额少，老人不乐意;贷款期长，机构又可能吃亏。孟晓苏进一步解释。
孟晓苏：保险机构第一个担心，就是房价会下跌，抵押物会缩水，第二个担心是说中国的土地使用权只有70年，有的只有40年或者50年，到时候政府会不会把土地收回了，第三个担心，产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办?
老百姓不太接受，金融机构不也不敢放手试水。“以房养老”这项在国外发展成熟的业务，为何在我国一些地方遭遇冷落?目前，在我国还处于探索阶段的“以房养老”模式，会不会成为我国社保养老和“子女养老”之外的另一种养老方式?
清华大学就业与社会保障研究中心主任杨燕绥认为，在已试行“以房养老”的地方，之所以各方积极性不高，政府其实可以发挥更大的作用。
商业银行面临最大的风险就是不知道老年人活多久，如果当老人把房子产权让出来之后，银行要进行定价，然后再反过来支付养老金，如果定价的时候预期寿命假如是15年，但是老人最后活了30年，银行一直在支付养老金，这个亏空谁来办，这不是商业机构能做长期做的，这应该是一个准公共品，政府必须介入。
当前，中国老龄化问题日益突出，养老金不足的问题已经显现，各种备受争议的推迟退休方案屡屡放出风声，也有缓解养老金不足压力的考虑。而政府有关人士表示，“以房养老”的模式可以解决老年人养老金不足的问题，社科院社会政策研究中心副主任杨团认为，这样的说法并不准确，养老金短缺，不能依靠“以房养老”来解决。
杨团：增加养老金很重要的是增加投资的问题，在美国特别明确的是由好多不同的投资公司在政府允许下管理养老金，而我们不是，我们的个人账户全部在政府手里，政府把所有风险都揽在自己身上，你想要个人投资，你只能拿养老金之外的钱，所以现在大多数中产，都不是仅仅依靠政府的养老金，都是自己想办法，在做家庭投资，让自己老年生活富裕一点。
“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。杨团建议，“以房养老”政策实施前应该充分调研。
