“以房养老”的概念其实在国外并不新鲜，在欧美和日本都有类似以房养老的模式。在我国养老金未来面临压力的情况下，国务院提出以房养老这一概念貌似合情合理，但以房养老真的能够解决这么多老年人的养老问题吗？
咱们先看看美国。美国有个“逆向按揭”其本质就是以房养老，但是实际操作上有很多困难。首先，银行承担逆向按揭的期间，比如20年，只有负现金流，没有收益，这对银行来讲是一种风险，因为假设20年后银行可以顺利收回房子，银行还要修葺才能出售，只有售价超过这二十年的资金成本，这时候才有收益；再者，银行每个月付给老人的钱，是根据房子未来的价值（比如20年后），这就存在风险，比如10年后房子要拆了怎么办，20年后老人还没去世怎么办，难道还把他们赶出去？而且在美国只有金融机构才能可能完成这种金融操作，操作中的困难和风险自然都转化为这个逆向按揭的成本，实际上老人们并不一定有得益。
相比美国，日本的模式似乎更合理一些。在日本其实很多老年人并没有自己产权的房子但依然可以实现以房养老。因为日本的老人在退休的时候都能得到一比数额相当可观的退职金，且年金非常高，所以日本老年人的现金流很充足。于是日本有这种公寓，年轻人付很少的租金或者免租金，跟老年人住一起，老人偶尔有个不舒服的话帮忙照顾。我们可以看到这种模式其实并没有牵扯到房屋产权的抵押或者变更，老年人同样得到了很好的照顾。
目前我国提出以房养老是在国家养老金未来面临不足的大背景下，笔者认为我国民众质疑以房养老的核心在于认为国家在逐步降低退休金的替代率，让老人自己承担一部分本应国家承担的养老保障，这是民众无法接受以房养老的根本所在。这里面存在如下几个问题：
1. 目前养老金双轨制迟迟无法解决，造成退休职工跟退休公务员之间存在巨大的养老金差别，国家不着力先解决这个问题却提出以房养老的说法很难让普通民众满意。
2. 未来养老难的问题根本就是计生政策。从80年代开始的只能生一个的政策是造成未来老龄人口无法获取足够退休金的根源，当未来年轻人大幅减少，同时老年人大幅增加之后，年轻人肯定无法承担供养如此多的老年人。
3. 70年产权是执行以房养老的制度性障碍。虽然《物权法》明确规定了70年产权到期后可以延续，但是否尚无定论。当老年人的房子未来面临70年产权到期问题的时候制度上如何解决是一个难题。
4. 国家对老人所有房屋的评估价格也是一个值得考虑的问题。在现行贷款制度下，评估价一般都显著低于房屋的实际售价，那么国家在以房屋为抵押的情况下发放养老金给老人时，房屋价格的评价基础尤为重要，如果严重低于市场价这个政策很难被执行。
5. 以房养老其实是一种变相的印钱行为。老人的房子在老人去世之前一般不会出售或者抵押，可以看做不具有流动性的固定资产。一旦“倒按揭”成为现实,这部分资产就变成活钱在市场上流通，购买商品和服务，势必会造成物价的上涨。
笔者认为在养老这件事情上政府不应管的太多，而且从历史的长河来看，也没有哪个政府能把这件事情管好。养老和医保不同，医疗需求具有不可预测性，有些事情个体难以预测和准备，建立一定的保障制度是有必要的。但养老是人必然要经历的阶段，人在青壮年的时候就要挣钱准备养老，是个人的基本责任，说白了是每个人份内的家务事。政府在满足养老金充足发放的情况下，让老百姓自己去养老，岂不是更好吗
