别村农妇买农宅 更名十年也无效
2013-05-04 来源：沈阳晚报
新民一名农妇在东陵区某村购买了一套房宅，入住更名十年后，却被卖房者亲属告上法庭。官司败诉了，即使入住十年，购房协议仍被判无效。
5月3日，法官提醒准备到农村置地过田园生活的市民：农村宅基地出卖给本集体组织成员以外的人的合同，是不具有法律效力的。
农妇买房十年后成被告
今年42岁的吴玲，是新民市周坨子乡某村农妇。2002年2月7日，她与东陵区浑河站乡前竞赛村村民孙某签订购房协议，买下了孙某父母留下的一套房子。
吴玲按协议先支付了房款1.4万元，余款1万元在房证办理之后再支付。随后，孙某办理了房屋变更登记手续，在转让方一栏签了父亲的名。吴玲将余款交给孙某，搬家入住。
十年之后，吴玲突然接到和平区人民法院通知，她成了被告。告她的正是售房者孙某的姐姐。孙某的姐姐患有智障疾病，1993年嫁到辽宁建昌。2001年，父亲去世，留下这套房产。2012年，孙某的姐夫来到沈阳准备继承这套房产时，才发现房产早已被弟弟给卖了。于是，孙某的姐姐将弟弟和吴玲告上了法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。
“这房子是我花钱买的，而且已经入住10年了，咋还带找后账的呢？”吴玲感觉有些冤枉。吴玲认为，她与孙某签订的房屋买卖协议是合法有效的。“你们姐俩儿打官司争房产，把我捎上干啥？我已经交了买房的钱，你俩爱咋分咋分呗！”
非本村村民购农房无效
和平区人民法院审理认为，涉诉房屋系孙某父亲留下的遗产，为孙某和姐姐共同所有。孙某在未征得姐姐和其监护人同意的情况下，私自将房产转让给吴玲的行为，属于无权处分行为。现孙某姐姐和监护人对此转让行为并不认可，对上述行为没有进行追认。
同时，由于上述转让行为涉及宅基地，吴玲并非房屋所在集体组织成员，该转让行为未经过房屋所在集体组织的同意。另外，在转让过程中，吴玲明知房屋所有权人已经去世，在办理更名过户手续时仍任由他人以孙某父亲的名义在书面材料上签字确认，可以认定吴玲并非善意第三人，孙某不构成表见代理。
法院最终判决认定，孙某和吴玲签订的房屋买卖协议无效。
城里人购买农宅买卖无效
辽宁联胜律师事务所律师张向宇表示，这是一起典型的农村宅基地买卖纠纷案例，极具现实教育意义。现实生活中，除农村村民购买宅基地外，城镇居民到农村购买宅基地的更不在少数。城镇居民购买宅基地，一部分是为了享受田园生活，一部分是为动迁时获取高额补偿。
张向宇表示，准备去农村投资购买的城镇居民，一定要注意法律风险，不要盲目投资购置田宅。因为按照土地管理法、合同法相关规定，农村宅基地是不允许转让交易的。即使是双方签订房屋买卖合同，只要你不是农村本村村民，合同就不具有法律效力。（文中人物系化名）
■名词解释
表见代理
指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。
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